中國房地產市場轉型的動力與方向

    2012可能正在成為中國房地產市場顯著洗牌的起步之年，也是房地產經營業態轉型的啟動之年，調整與轉型背后的驅動力則來源于三個層面：

    第一，以抑制投資、投機性需求為導向的去投資化房地產調控政策似有常態化趨勢，從而使剛性需求占有更顯著的權重。這種政策導向意味著未來房地產住宅市場的供給結構需要重點滿足以首套自住為主體的剛性需求，而剛性需求提升的空間，則主要來自于最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求，具體的滿足方式則可能是加大保障房建設、改造舊私房、舊公房以及城區擴建以及商品住宅的平穩發展等。這種政策導向的目標轉換是房地產住宅市場轉型的觸發因素之一。

    第二，新一輪人口流向的新趨勢是房地產轉型直接動力。當前已經初顯跡象、未來會更為顯著的一個重要變化是人口流向的變化，過去10年，在中國經濟與產業結構中最為典型的現象是人口從內陸向沿海的轉移，現在這一趨勢開始逆轉，重慶、武漢、鄭州、沈陽、西安、成都成為當前流動人口回遷的方向。從數據上看，深圳2011年非戶籍人口778.85萬人，較上年減少了7.32萬人，這是深圳特區建市30年以來，首次出現非戶籍人口下降。同時，深圳去年的人口增長率低至0.9%，遠低于歷年來3.98%的平均值。這種變化意味著流動人口將會在回流城市產生日益增加的租房和購房需求，且主要以廉租房、公租房、職工宿舍等保障性住房和中低端商品房為主，這將為房地產住宅開發商提供一些潛在的需求空間。

    第三，城市的重新布局和區域增長格局的調整將為房地產市場開拓新的區域性市常首先，過去的10年，國內大型和品牌開發商受益于中國城市化迅速推進的浪潮，下一個10年，區域龍頭企業以及在區域布局上向二三線城市布局的企業，將會受益于中西部迎頭追趕的城市化浪潮。從具體指標上看，“長三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然遠遠高于全國平均水平和大部分中西部，未來中西部地區工業化和城市化空間仍較大，也將為房地產業發展提供新的空間。其次，從各方面的評估來看，下一個10年，中國百萬人口城市數目將迅速增長，城市空間結構的重新布局將會明顯改變房地產市場的需求結構，中心城市的商業地產、不同城市節點之間的物流倉儲地產將會獲得成長的機會。

    從上述動力看，未來中國房地產行業的經營業態和商業模式預期將會發生趨勢性的轉變，這預計主要表現在幾個方面：

    第一，純住宅開發商從分散走向集中、走向分工和差異化，更加關注自身的戰略定位。首先，短期內可能會看到中國房地產市翅經歷一輪明顯的洗牌，有的企業在降價消化庫存之后可能會選擇退出、有的企業和項目則可能被并購，這會導致行業集中度的提升，2011年全國的地產銷售前二十強企業的市場占有率提高到15%，預計未來這一數字將進一步提高。其次，基于不同的城市化速度和住宅市場的需求結構，開發商的定位將會出現差異化趨勢，周期和政策把控能力強、周轉快的品牌企業可能會成為類似于一個加工制造企業，而布局核心城市的企業基于稀缺的土地可能傾向于定位高端的城市綜合體開發，相反布局三四線城市的開發商則會選擇相對低端的商品房或者選擇流動人口集中的城市開發保障房。

    第二，一線城市核心地段的商業地產未來的發展空間逐步突顯出來。從國際經驗來看，一個城市現代化的標志是具備高質量的寫字樓、酒店和完善的商業配套，目前北京、上海和深圳等一線城市的商業物業需求可能會有所上升，2011年北京市甲級寫字樓租金上漲超過50%、上海上漲接近20%，且空置率有顯著下降，這種上漲趨勢既反映了優質地段、高質量物業供給的短缺、也體現了市場需求上升的趨勢。一個城市到什么階段應該開發什么樣的物業，最終將由市場的供給與需求決定，這一規律難以改變，房地產開發企業如何適應這種轉變，加大持有型物業的主營收入占比、由習慣于“散售”走向統一招商和管理的持有都是需要權衡考慮的方向。

    第三，當前房地產轉型既是經營業態的轉變，也是房地產金融需求的轉變，行業轉型與金融轉型本質上是一致的。短期來看，針對房地產開發貸款的嚴格控制是房地產企業啟動多元化融資渠道的觸發因素，這也是過去兩年房地產金融產品迅速增長的原因，2011年年底房地產信托資金余額已達6882億元，約占信托業總余額的14.8%，這本身就體現了這個需求。

    然而，從更長遠的視角來看，房地產業態的多元化，從住宅開發走向商業地產、物流地產等均會導致企業資產與負債結構的重新匹配，這意味著一次性的資金支出需要通過房地產金融產品來應對，否則，房地產轉型也會受到不少的抑制，從海外經驗看，國際大型物流地產、商業地產公司本質上也可以說就是一個資產管理公司，中國房地產市場目前在這一方面還存在一定的差距，當然也會是未來有所突破的領域，而當前則有可能是房地產金融日趨活躍的一個重要起點上?！　?