溫州“棄房”現象或給銀行機構帶來風險

    事實上，溫州樓市風險爆發也有其特別原因，“棄房”深層原因是溫州經濟不振、本地企業普遍出現經營困難，導致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款，被迫“棄房”。業內人士表示，現在溫州很多中小企業都處于資金鏈斷裂的危機中，被迫放棄房產確實給銀行機構帶來很大風險。

    “溫州"棄房"現象出現較早，目前依然存在。”浙江省溫州中小企業發展促進會會長周德文日前在接受本報記者采訪時表示。

    5月12日，央行召開住房金融服務專題座談會。記者從多個渠道獲悉，在談及“有效防范信貸風險”問題時，央行相關負責人強調，關注“棄房”現象，并要求“建行以溫州地區為樣本了解是否有大規模的"棄房"現象”。

    對此，多位專家均認為，溫州“棄房”是由于當地房地產泡沫破裂所導致。從目前情況來看，不會蔓延至全國。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，溫州“棄房”仍屬個案，并不代表樓市未來走向。中國銀行國際金融研究所宏觀研究員李佩珈也持相同觀點，她表示，溫州“棄房”問題出現至今已有一年多時間，金融監管部門此時提及更多的是“未雨綢繆”。

    周德文對于溫州“棄房”問題受到金融監管部門的關注并不感到意外。同時，他分析認為，之所以“指明”建行，還在于建行所做住房按揭規模較大，受沖擊或更為明顯。

    2013年，溫州銀監分局曾對當地“棄房”現象做過相關統計。數據顯示，截至2013年7月末，溫州各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現的“棄房”為15例；因經營困難無法償還貸款，而對抵押房產“棄房”的有580戶。這也是目前為止，少數幾個被公眾知曉的“棄房”數據。

    那么眼下的“棄房”情況如何？或許更加不樂觀。據溫州銀監分局2013年的統計，全市擁有抵押物權的房屋，包括普通住房、高檔住房、廠房、商業用房在內共計21.86萬套，總市值約為4067.09億元，而在抵押房產中，普通住房的抵押數最多，全市共有17.7452萬套，高檔住房有1.3932萬套，商業用房2.1516萬套。值得關注的是，溫州樓市的繼續下行極有可能提高“棄房”發生的概率。由國家統計局公布的數據可知，在全國70個大中城市中，溫州市是唯一一個房價連跌33個月的城市。

    周德文認為，房價下跌是“棄房”的主要原因之一。其實就在今年4月中旬，溫州市房地產行業協會、溫州市工商聯房地產商會聯合發出《溫州房地產行業積極應對“房鬧”倡議書》，表達了對“違反契約精神”的“房鬧”現象進行抵制的堅決態度，并懇請當地政府干涉。溫州房地產協會相關負責人在接受媒體采訪時表示，考慮到樓市價格將繼續下行，因此今年將是溫州的“房鬧年”。對于這一問題，記者也聯絡到溫州市工商聯房地產商會，該商會負責人以“不方便回答”拒絕了記者的采訪請求。

    事實上，溫州樓市風險爆發也有其特別原因，“棄房”深層原因是溫州經濟不振、本地企業普遍出現經營困難，導致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款，被迫“棄房”。周德文表示，現在溫州很多中小企業都處于資金鏈斷裂的危機中，被迫放棄房產確實給銀行機構帶來很大風險。

    據周德文統計，在溫州，僅在2010年就有2000多家企業注銷營業執照，其中半數以上為制造業及其關聯企業。以打火機行業為例，鼎盛時有500多家企業，而如今只剩下幾十家。他表示，溫州民間資本豐富，但相當一部分企業已不再把利潤投資本地產業，而是搞房地產開發，這也加劇了當地樓市供大于求的局面。

    某商業銀行負責人向記者解釋，以一套評估價為100萬元的房產為例，銀行通常會以評估價的6成或7成發放貸款，這意味著購房者只需付30萬元~40萬元的首付款。而溫州在房地產泡沫破裂后，部分住宅特別是高端住宅的估值僅有原來的一半，也就是50萬元。如繼續還貸，購房者將面臨更大的經濟損失，因此自然會選擇“棄房”。

    顧云昌認為，溫州樓市帶有特殊性，投機投資占比過高。在樓市出現拐點后，投機者也更容易選擇撤出。

    “棄房”還導致作為抵押品的房產被法院拍賣的數量增加。記者從溫州法院了解到，2013年，溫州兩級法院共司法拍賣被執行人房產(包括住房、工業產房、寫字樓等商業用房)918處達46.96億元，其中52%屬金融債權抵押房產，涉及不良資產120余億元。“52%屬金融債權抵押房產”也在一定程度上表明，“棄房”已經給金融機構帶來風險。

    即便進入法院拍賣程序，銀行也不得不面臨拍賣成功率低的現實。據初步統計，2013年溫州市被執行房產司法網拍平均每次參拍人數為4.1人，首拍成功率低于5%。據悉，為解決這一問題，溫州市中級人民法院已與市住房和城鄉建設委、工行溫州分行、中行溫州分行、浦發銀行溫州分行，就司法拍賣房產辦理銀行貸款工作正式簽訂協作紀要。紀要規定，今后溫州市范圍內的執行標的物司法拍賣成交后，買受人可將所拍房產作為抵押物直接向銀行申請貸款，用于支付其中部分房款。

    上述商業銀行負責人表示，此舉既提高了房產拍賣成功率，也加速了銀行貸款損失的彌補。

    溫州曾被業內視為中國樓市的風向標。因此，如今在溫州樓市經受泡沫破滅考驗的時候，很多人也在擔心，這是否預示著中國樓市面臨泡沫破滅的風險？顧云昌表示，快速下行的大拐點尚未到來，今年樓市將會呈現“先低后穩”行情。大范圍“棄房”的極端情況，今年不會出現。