政府回購土地使用權及附著不動產是否繳納營業稅?

 

　　問：某汽車銷售企業，當初取得一塊政府招拍的土地，土地協議上明示建成的數家4S店，有部分政府用于回購對其他企業進行實物安置。目前4S店已建成，進入政府回購程序。能否適用政府回收土地使用權免征營業稅的規定?有稅務人員強調政府回收土地使用權必須是平地才能免征營業稅，如何正確理解?

 

　　答：《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)規定，不征收營業稅。

 

　　《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)規定，《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)中關于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

 

　　《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)規定：

 

　　八、轉讓無形資產

 

　　(一)轉讓土地使用權，是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。

 

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　　九、銷售不動產

 

　　(二)銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。

 

　　其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。

 

　　單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。

 

　　在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。

 

　　根據上述規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。如果在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅，不屬于轉讓土地使用權行為。政府回購連同不動產所占土地的使用權，不屬于政府收回土地使用權行為。

 

　　文章摘抄于：《財稅實務精選答疑手冊》 作者：中國稅網

 

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