房地產企業支付的拆遷費如何在成本中列支?

作者：時間：2020年05月13日信息來源:

　　問：房地產企業通過招拍、掛拍得一塊熟地，在土地轉讓合同中沒有注明負有拆遷責任，現卻需要負擔部分拆遷支出，此部分負擔的拆遷支出，能否在企業所得稅和土地增值稅中作為成本扣除?

　　答：《企業所得稅法實施條例》第二十七條規定，企業所得稅法第八條所稱有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。

　　企業所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出。

　　《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：

　　(一)土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

　　根據上述規定，企業負擔的土地拆遷支出，是為取得土地開發使用權(或開發權)而發生拆遷補償支出，如果是與取得收入有關的合理的支出，可以作為開發成本稅前扣除。

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一法規繳納的有關費用。

　　(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

　　土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

　　《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)第二十條規定，土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額。

　　(二)房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

　　《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發〔1995〕110號)明確：

　　六、具體計算增值額時應注意什么?

　　在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：

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　　(二)對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。

　　(三)對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有一個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。

　　根據上述規定，房地產開發企業取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。

　　文章摘抄于：《財稅實務精選答疑手冊》作者：中國稅網

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