西方國家經驗證明：保障房是稀釋房價的源頭活水

    在歐美等國，通過大力加強保障房建設較好地解決了城市低收入家庭的住房困難。這一調控房價的政策在很多國家效果明顯，因此，我們同樣希望，保障性住房的大量供應能成為稀釋目前中國過高房價的源頭活水

    在市場機制作用的背景下，許多居民不可能僅僅通過市場調節來解決自身的住房問題，特別是對于為數眾多的中低收入家庭。因此，政府理應成為構建住房保障體系的主體。有序提供保障性住房，一方面，可以逐步解決低收入居民的住房問題；另一方面，給予市場理性的預期，減少對高房價的恐慌以及炒房預期。

    控制房價和保障中低收入者的住房問題其實是一個問題的兩個方面，二者相輔相成。房價穩定了，中低收入階層住房問題就容易解決了；通過保障性住房，中低收入人群住房問題得到解決，房價也就不會失控。所以，通過保障房的大量供應，就能夠在一定程度上緩解房價的上漲。這一調控房價的政策在很多國家效果明顯，因此，我們同樣希望，保障性住房的大量供應能成為稀釋目前中國過高房價的源頭活水。

    廉租房：低收入人群的選擇

    在歐美等國，通過大力加強廉租住房建設及較好地解決好城市低收入家庭住房困難，在一定程度上抑制了房價上揚。作為國外的成功做法之一，我們不妨看看國外是如何實施廉租房制度的。

    在新加坡，房產和發展委員會將廉租房的房租分為兩個檔次，分別約占家庭收入的10%(收入800新元或以下的家庭)和30%(收入在800至1500新元的家庭)。該委員會還擴大投資，讓更多的家庭有房可租，租金也更貼近他們的收入。

    美國主要通過面向需求方的人頭補貼計劃，政府機構協助房客與房主之間的租金談判，然后代收房客的限量房租，房主的租金則向政府機構收取。房租不超過房客自身收入的30%。

    法國通過立法推動廉租住房制度的實施與完善。早在1894年，法國政府就出臺了建立廉價住房制度的法律。其后一百多年間，相繼出臺相關廉租房的法律。2000年，政府適時推出了社會團結和城市革新法，規定市鎮的廉租房占全部住房建筑的比例不得低于20%。

    2006年，《國家住房承諾法》的公布使福利性住房的供給大大提高。多年來，法國房地產市場平穩有序發展，也得益于較為完備的社會保障性住房建設和供給制度。因為有廉租房的非市場化供應，低收入居民在考慮買房前，往往會優先考慮申請廉租房。這樣，在商品房市場中，由于失去相當大一批廉租房的客戶，買方人數因此變少，房價就會因為需求量不能大幅度上升而受到抑制。因此，房價也處于穩定狀態。

    鑒于發達國家廉租房制度在解決低收入階層住房和抑制房價上的作用，中國建設部也早就明確要求，全國所有市縣在2008年年底前必須建立廉租房制度。目前在上海、北京等大中城市都建立了相應的制度。但是由于向市場提供廉租房的數量有限等原因，這一保障性住房政策的作用并不明顯。

    經適房：中等收入群體的選擇

    在很多國家，其實都存在住房難和房價飆升的問題，各個國家為了解決這一問題也費盡心思。經濟適用房被認為是解決住房問題的有效手段。于是，世界上很多國家采用了類似的政策來盡量滿足中低收入家庭的居住需求，并一定程度上較好地控制了房價。

    2004年3月，英國政府宣布了一項總值達35億英鎊的計劃，計劃在3年內建設七萬多套經濟住房。2007年8月，布朗政府又推出“公屋沖擊計劃”。該計劃基本覆蓋了所有的國民，穩定了國民對房價的恐慌性預期，并且還保證了商品房市場的自由。

    德國的《住宅建筑法II》規定，開發商應該為社會不同階層提供住房，在面積大小、價格等方面，滿足不同階層的需求。盡管該法保證了大多數人能夠擁有住房，但是還有一些家庭由于收入低或者其他原因而買不起合適的房子。為此，德國政府大力推行“社會住房”政策。在柏林，個人年收入低于1.7萬歐元，兩口之家年收入低于2.5萬歐元，可以向所在區政府部門申請居住資格證明。

    在新加坡，民用住宅房地產市場主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，政府組屋由政府投資修建，以低于市場價出售或出租給中低收入者。在過去的40多年里，新加坡政府總共修建了近百萬套組屋。美國政府專門設立了住房和地市發展部，其職能之一就是向低收入人群以中低價格出售房屋。

    借鑒國外的經驗，我國政府在今年的兩會上也提出加快經濟適用房的建設，以平抑過快上漲的房價和解決中低收入階層的住房問題。

    制度設計：保障房的保障

    溫總理表示，在未來五年，我國將加大保障性住房建設，將向社會提供3600萬套該類住房。如果能夠順利實施，相信中國的房地產市場一定會更加理性。但是，任何一個好的設想，都必須要有相應較為完善的制度作保證。因此，我國應該完善以下幾個方面的制度：

    首先，完善個人信用制度，防止出現許多不具備購買經濟適用房資格的人買了經濟適用房，引發社會的不滿。

    其次，模仿新加坡完善相關法律制度。在新加坡，除了立法規定政府組屋建設、分配和管理的職能外，相關法律還規定，任何人在新加坡買賣組屋時，都必須提供詳實的資料。購買了組屋，就必須要住，否則將面臨高額罰款甚至牢獄之災。

    最后，動態監管到位。依法簽訂住房保障租賃合同；嚴格審核住房保障的準入和退出對象；住房保障及管理情況適時向公眾公示。同時，政府要加大對保障性住房的財政投入力度，確保土地供給，并要完善保障房相關的基礎設施建設。

    通過廉租房和經濟適用房的大量供應，再加上相關制度的完善，我們有理由相信這一政策不但能夠確保中低收入家庭的住房問題，而且也能很好地控制不斷上漲的房價。(高漢華東政法大學副教授)